Aux maisons bien nées, la valeur verte n’attend point le nombre des années

[Zepros Bâti] En France métropolitaine, l’immense majorité des logements vendus appartiennent au milieu du classement DPE (étiquettes « C », « D » et « E ») avec 83 % des transactions les concernant. Mais qu’en est-il des deux extrémités de cette courbe, c’est-à-dire des 6 % de biens très performants (« A » ou « B ») et des 11 % de quasi-épaves thermiques (« F » et « G ») ? Y-a-t-il une véritable prime à la performance énergétique ou, à l’inverse, un malus à la déperdition de chaleur ? Les notaires français répondent.

La valeur verte des logements, qui faisait question voilà quelques années, est bien une réalité selon le Conseil supérieur du Notariat qui vient de publier une étude sur le sujet en étudiant les transactions réalisées en 2019 dans l’Hexagone. La situation est cependant bien différente selon les régions, entre les littoraux – moins sensibles à cet argument – et le nord-est du pays, aux rigueurs climatiques plus grandes.

La part des logements vendus dans les classes les plus économes (étiquettes DPE « A » et « B ») qui est de 6 % en moyenne, grimpe à 8 % dans quatre régions françaises : Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie, Pays de la Loire et Nouvelle Aquitaine. Des zones où les passoires thermiques (« F » et « G ») sont les moins nombreuses avec seulement 7 à 8 % en moyenne, contre 11 % au niveau national. Le Nord-Est du territoire se distingue avec une part nettement plus importante de logements énergivores, puisque dans les régions Grand Est et Bourgogne-Franche Comté, leur part atteint les 17 %. En Centre-Val de Loire, Normandie et dans Paris, cette proportion est également élevée avec 16 %. Et rares sont les logements vertueux puisque leur nombre dans les transactions n’est que de 3 ou 4 %.

Côté typologie, les notaires soulignent : « Sur le marché de l’individuel, les moins bonnes étiquettes sont davantage représentées ». Les maisons anciennes sont classées « E », « F » ou « G » dans 39 % des cas, tandis que les appartements font légèrement mieux avec 35 %. « Le type de logement a un impact important sur les consommations d’énergie. En effet, le confort thermique reste plus difficile à assurer dans une maison que dans un appartement : les maisons consomment 35 % d’énergie en plus à caractéristiques comparables », notent les experts qui expliquent également que les consommations décroissent avec la densité de population, sous l’effet d’îlot de chaleur urbain.

Mais quel est l’impact des mauvaises et des bonnes étiquettes sur le prix des biens vendus ? Là encore, cela dépend des régions. Dans les zones très tendues comme l’Île-de-France ou la région PACA, le différentiel est faible : la plus-value des logements les plus performants y est peu perceptible, notamment dans le collectif, et elle atteint les +6 ou +7 % pour la maison individuelle. En revanche, ce confort thermique est beaucoup plus recherché en Normandie (+10 % et +15 % pour les maisons et appartements), dans le Grand Est (+16 % pour les maisons et +13 % pour les appartements) et même en Occitanie (+10 % en individuel et +20 % en collectif !). Quant à la moins-value des biens peu efficaces énergétiquement, elle est particulièrement faible en Auvergne-Rhône-Alpes (-3 %) et en Île-de-France (-2 % à -6 %), mais elle est marquée en Nouvelle-Aquitaine (-9 % à -18 %), en région Centre (-8 % à -12 %) et dans le Grand Est (-6 % à -13 %). Le Conseil des notaires analyse : « L’effet des plus mauvaises étiquettes reste toujours moins important sur le marché des appartements. [à l’inverse] la plus-value engendrée par une étiquette A-B par rapport à une étiquette D, est toujours équivalente sinon plus importante sur le marchés des appartements ».

Autre constatation des notaires, plus les logements sont petits, plus les passoires thermiques sont fréquentes : pour les studios, la part des étiquettes « F » et « G » grimpe à un impressionnant 24 % contre seulement 6 % ou moins pour les plus grands logements (3 pièces et au-delà). La situation est identique pour les maisons : les plus petites surfaces sont beaucoup plus susceptibles d’être énergivores (27 % des cas) que les biens les plus spacieux. « La taille du bien pesant sur la facture d’électricité, les acquéreurs de biens les plus grands peuvent chercher à privilégier d’autre type d’énergie, notamment pour se chauffer, et influer alors positivement sur leur classe énergétique », peut-on lire dans l’étude. En conséquence, plus-value et moins-value seront plus marqués dans les petits appartements (+8 % à -8 %) et surtout dans les petites maisons (+12 % à -12 %). La différence s’estompe légèrement avec l’accroissement des surfaces mais la plus-value reste de +6 % pour les appartements de 4 pièces et de +9 % pour les maisons de 4-5 pièces. Et comme toujours, dans le collectif, la moins-value reste moins élevée que dans l’individuel (-3/-4 % contre -9/-10 %).

En conclusion, il faudra redoubler d’attention lors de l’achat d’un bien et négocier au mieux son prix afin de pouvoir entreprendre des travaux de rénovation énergétique qui génèreront des économies sur les consommations et donneront en parallèle cette fameuse « valeur verte » au bien.

G.N.